Ante la escasez de espacios para edificar en la Capital, los precios se mantienen altos; los más buscados, aquellos que permiten construir entre 1000 y 1500 m2
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Sábado 11 de setiembre de 2010
Un bien escaso y cotizado, porque la tierra no tiene reposición, pero a medida que disminuye su oferta es posible defender mejor su valor. De todos modos, siempre hay una evolución a la hora de analizar estos negocios según la coyuntura del momento. Todo indica que por ahora los terrenos más buscados son aquellos que permiten construir entre 1000 y 1500 m2 del factor ocupación total (FOT), y en lo posible con frentes que superen la clásica medida de 8,66 m. Los terrenos no abundan, pero todavía es posible hallarlos en distintos barrios. Hoy, el desarrollador evalúa con detenimiento si compra o no un lote para construir.
El incremento del precio del suelo, dada su localización y las características inherentes como materia prima esencial para el desarrollo inmobiliario, y sus particularidades en función de la cercanía a centros urbanos, de trabajo y áreas verdes convierten cada lote de terreno en único.
Para Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, en Barrio Norte la oferta de lotes es casi nula. Cita algunos ejemplos que dan una idea de los valores según sus características: "En un lote sobre Arenales al 2600 se pueden construir alrededor de 1000 m2 de obra por 700.000 dólares; la incidencia ronda los 600 dólares.
En otro, en Pedro Goyena al 600, se pueden construir 1300 m2 de obra a 880.000 dólares, son 370 metros de tierra, y la incidencia es de 700 dólares, ya que es una avenida cotizada de Caballito. Hoy varió mucho la negociación, antes el comprador hacía una oferta al contado por un terreno, ahora ofrece metros cuadrados a construir en parte de pago. Hay lotes en Barrio Norte que pueden alcanzar los 800 a 1000 dólares de incidencia, pero a su vez ha bajado la rentabilidad de los proyectos, ya que con 1000 dólares de costo hay que vender a 3000 dólares el m2, que no resulta sencillo. Las obras deberían dejar el 30% de rentabilidad, aunque hoy si dejan el 25 es un buen negocio. La venta de terrenos estará activa hasta marzo de 2011".
Oferta
Actualmente es cada vez más difícil para el desarrollista encontrar terrenos vacantes para edificar a costos razonables. Pocos tienen en cuenta que el precio de la tierra es el que determina en mayor medida cuánto costará el metro cuadrado construido.
Según la opinión de Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, sigue profundizándose el proceso iniciado en 2003 de una transferencia de riqueza desde los desarrolladores hacia los propietarios de tierra. "Hoy, el terreno significa hasta el 50 por ciento de los costos del negocio, y hace más de diez años era el 25 por ciento. En 2009 el precio de los terrenos aumentó un 20 por ciento en dólares, y si se siguen vendiendo es porque la tierra es la que le da carácter al emprendimiento. El costo de la construcción fue de un 15 por ciento y los terrenos crecieron por encima de ese valor. Cuando no hay negocio posible, los lotes se desvalorizan; si el valor de reposición supera el precio de mercado se deja de construir en determinados barrios. En la Capital hay terrenos, pero ocurre que los desarrolladores apuntan a las zonas donde es rentable construir, por eso se revalorizan y finalmente se produce un efecto derrame. Hay gente que no convalida los precios de Caballito, Palermo o Belgrano y se va a construir a Almagro o Núñez. La gran mayoría de los desarrollos inmobiliarios son entre 2000 y 5000 m2 para construir unidades chicas, con inversiones de 2 a 4 millones de dólares, algo que permite armar un pool de inversores. Igual cada vez más hay que evaluar mejor el proyecto."
Daniel Mintzer, socio de la desarrolladora G & D, sostiene que el mercado está raro. "Los terrenos están muy caros. Recién ahora la tierra tiende a mantener sus valores, hoy significa entre un 30 y un 40 por ciento del valor de venta y no debería pasar el 25%. Recientemente adquirimos uno con una muy buena incidencia, en la licitación del gobierno porteño en la ex AU3 en Villa Urquiza, es una nueva área donde se apunta a la construcción media, unidades de 2 y 3 ambientes tipo dúplex a 1600/1700 dólares el m2. Estoy esperanzado en que los desarrolladores podamos crear nuevas zonas y construir en San Telmo, Barracas, Villa Crespo, allí estamos buscando, y así los terrenos empezarán a bajar", agrega.
Moisés Altman, director de Altman Construcciones, destaca: "Si se hace el cálculo del costo del m2 de incidencia de terreno más el costo de construcción da un valor que no está convalidado por los precios de venta. Se hacen pocas operaciones, creo que los valores están en su techo. Además, es difícil vender en barrios no tradicionales, pero, por otro lado, en Parque Holmberg son razonables las incidencias que se piden y el desarrollador que compra está obligado a construir, es una buena alternativa que estamos estudiando, ya que será un sitio demandado dentro de poco tiempo. Para el futuro observo un panorama amesetado, los dueños de la tierra saben que tienen un bien irreemplazable, por eso la oferta de lotes hoy no es elástica. Los precios no bajarán en el corto plazo, salvo que ocurra un cambio drástico en la economía. Pero lo cierto es que en el mercado hay terrenos nuevos; hace tres meses escaseaban, pero ahora hay más ofertas porque se hacen pocas operaciones".
El desarrollador sostiene que influye mucho en los valores de los lotes la acción de los intermediarios: "En general los lotes no se autorizan para la venta, pero ellos les prometen a los dueños de la tierra valores que no se pueden convalidar; me ocurrió con un lote que reservé en 4,4 millones y luego apareció publicado en 6 millones, se desestimó la reserva y ese terreno no se vendió".
Para el gerente comercial de Covello Propiedades, Mariano Simone, las condiciones cambiaron con respecto a la venta de lotes, ya que el poseedor de la tierra está globalizado y muy bien informado: "Hay que trabajar con valores de terreno que difícilmente se puedan convalidar. La ecuación que se hace actualmente cambió: se piensa a qué valor se puede vender en la zona, cuál será el costo de construcción y la rentabilidad lógica por obtener para ver si el empresario-desarrollador arriesga, y eso es el resultado de cuánto se podría pagar por el terreno. En Palermo Nuevo quedan pocos disponibles y la incidencia no baja de los 700 dólares, y en algunos casos roza los 1000 dólares. En Palermo Hollywood promedia los 550 dólares. Uno en Villa Urquiza se vendió con una incidencia de 390 dólares. También hay dueños de tierra que no necesitan el dinero y al vender toman metros del nuevo proyecto."
Por último, Fernando Cancel, presidente de Kantai, subraya: "Si aparece un terreno en zonas exclusivas como Palermo Chico, Plaza Alemania o en Figueroa Alcorta siempre tendrá un comprador aunque se paguen cifras que puedan parecer disparatadas. "Quedó demostrado con algunos proyectos que pagando 2000 dólares el m2 de tierra aún puede ser negocio, siempre en lugares premium. A partir de 2003 comenzó a subir el valor de los terrenos, y los triple A oscilan entre los 2000 y 3000 dólares de incidencia. Aunque el desarrollador quiere tener la tranquilidad de que lo que construirá lo podrá vender bien. En la zona de Palermo ya la incidencia alcanza los 1000 dólares y, si se suma el costo de construcción, hay que comercializar a 2500 dólares".
Juan Fernández Mugica
